شواهد قانع‌کننده‌ای از سراسر جهان وجود دارد که نشان می‌دهد ثبت رسمی مالکیت زمین منجر به دسترسی بهتر به اعتبارات رسمی، افزایش ارزش زمین، افزایش سرمایه‌گذاری در زمین و رشد تولید و درآمد شده است. با این حال، برای آن‌که ثبت زمین از نظر اقتصادی مقرون‌به‌صرفه باشد، پیش‌شرط‌هایی لازم است و همچنین باید ابعاد اجتماعی مرتبط در طراحی نظام ثبت مالکیت زمین مورد توجه قرار گیرد.

از سال ۱۳۹۹ طرحی با هدف اعطای مطلق اعتبار به اسناد رسمی مالکیت توسط مجلس تنظیم شد. این طرح از سال ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۳ در مجلس، شورای نگهبان و نهایتاً مجمع تشخیص مصلحت نظام رفت و برگشت­های زیادی داشت و نهایتاً در تاریخ ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ از سوی مجمع موافق با مصلحت نظام تشخیص داده شد. عنوان قانون، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نهاده شد و هدف اصلی آن کاستن ریسک معاملات، بالابردن اعتبار دفتر املاک و سلب اعتبار از اسناد عادی در مورد تعهدات مرتبط با املاک و اعطای اعتبار مطلق به اسناد رسمی در این خصوص بود. مجلس در طرح خود اصرار بر تشریفاتی تلقی­کردن و نتیجتاً بطلان معاملات اموال غیرمنقول ثبت نشده در دفاتر اسناد رسمی داشت ولیکن شورای نگهبان با نیم نگاهی به نظریات فقهی که سند عادی واجد حجیت شرعی، مثبِت مالکیت است، این دیدگاه را نمی­پذیرفت و معتقد بود ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمی جنبۀ اثباتی دارد. نهایتاً مجمع، اختلاف بین مجلس و شورای نگهبان را با تایید قانون الزام موافق مصلحت تشخیص داد. این قانون در ۱۳/۰۳/۱۴۰۳ ابلاغ و ۱۷/۰۳/۱۴۰۳ در روزنامه رسمی منتشر شد و  از ۰۳/۰۴/۱۴۰۳ اجرایی شد. قانون الزام قانونی سامانه­محور است. ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی، به مثابه قلب تپنده و در عین حال، بحث‌برانگیزترین بخش این مصوبه است.

موفقیت کامل قانون الزام، در گرو پیاده‌سازی دقیق آن، سرمایه‌گذاری مستمر در زیرساخت­های فناورانۀ مرتبط با قانون، و مدیریت هوشمندانۀ دوران گذار (مندرج در ماده ۱۰) است. این قانون پتانسیل آن را دارد که یکی از پایدارترین ستون‌های امنیت اقتصادی و قضایی کشور در دهه‌های آینده باشد. در غیراین­صورت هیچ دستاورد مطلوبی جز ایجاد اختلال و تشتت رویۀ قضایی به همراه نخواهد داشت.

بی­شک، لزوم تنظیم سند برای معاملات مربوط به املاک از قواعد مربوط به نظم عمومی است. الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، صرفاً یک تشریفات اداری نیست، بلکه یک قاعدۀ ماهوی و آمره است که برای حفاظت از نظم عمومی اقتصادی، اجتماعی و قضایی وضع شده است. قانون‌گذار با مسدودکردن هرگونه امکان استناد به معاملات ثبت‌نشده در محاکم و ادارات، عملاً آن را از هستی حقوقی ساقط کرده و ضمانت اجرای بطلان را بر آن بار نموده است که این شدیدترین واکنش نظام حقوقی به نقض قواعد بنیادین و مرتبط با نظم عمومی است.

موفقیت و کارایی نظام پذیرفته شده در قانون الزام بر سه اصل کلیدی استوار است:

نخست، اصل آینه: بدین مفهوم که دفتر ثبت املاک (یا سند مالکیت صادر شده) باید مانند یک آینه، بازتابی کامل، دقیق و بدون نقص از تمام حقوق و منافع مرتبط با یک قطعه زمین باشد (مانند نام مالک، وجود وام رهنی، حق ارتفاق و غیره). هر آنچه در سند می‌بینید، تمام حقیقت است.

دوم، اصل پرده: بدین مفهوم که سند مالکیت رسمی، مانند یک پرده، تاریخچه پیچیده معاملات گذشته را پنهان می‌کند. خریدار نیازی به جستجو در اسناد قدیمی (پشت پرده) ندارد. او می‌تواند با اطمینان کامل به همان چیزی که در سند فعلی ثبت شده است، اعتماد کند. این اصل به شدت هزینه‌ها و زمان معاملات را کاهش می‌دهد.

سوم، اصل تضمین ریسک: بدین مفهوم که دولت صحت و قطعیت اطلاعات ثبت شده در دفتر املاک را تضمین می‌کند. اگر فردی به دلیل یک خطا یا تقلب در سیستم ثبت، دچار ضرر و زیان شود (مثلاً ملک خود را از دست بدهد)، دولت از یک صندوق بیمۀ ویژه، خسارت او را به طور کامل جبران می‌کند.

صدور اسناد مالکیت، آثار مثبت و معنادار بلندمدتی بر توسعۀ مالی و رشد اقتصادی دارد. ممکن است صدور اسناد مالکیت در کوتاه‌مدت اثری منفی و معنادار بر رشد اقتصادی داشته باشد، اما در بلندمدت آثار آن مثبت و معنادار است. سیاست‌گذاران باید بدانند که هم صدور سند مالکیت و هم کیفیت نهادِ ثبت برای دستیابی به نتایج مطلوب ضروری هستند. نتایج مثبت پروژه‌های ثبت اراضی ممکن است زمان‌بر باشد و نباید انتظار تأثیرات فوری بر رشد اقتصادی داشت.

علی­ای­حال،  این قانون ۱۵ ماده دارد  و ۱۴ آیین نامه نیاز دارد و ۶ وزارت خانه و چهار دستگاه مرتبط با اجرای این قانون هستند. ۵ آیین‌نامه به امضای رییس قوه قضاییه رسیده و ۹ آیین‌نامه را سازمان ثبت با سایر دستگاه ها تنظیم می‌کند.

آیین‌نامه‌های اجرایی قانون الزام، نقش تعیین‌کننده‌ای در تفسیر، اجرا و کارآمدی قانون و حکمرانی ثبت معاملات اموال غیرمنقول دارند. بدون دسترسی منسجم و تنقیح‌شده به این مقررات، فهم دقیق نظام جدید ثبت معاملات اموال غیرمنقول با دشواری‌های جدی همراه خواهد بود.

کتاب حاضر با عنوان «مجموعۀ تنقیح‌شدۀ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین‌نامه‌های آن»، با هدف پاسخ به این نیاز اساسی تدوین شده است. در این اثر، متن قانون و کلیه آیین‌نامه‌ها و مقررات مرتبط، به‌صورت منظم، منقح، و به‌روز گردآوری شده و تلاش شده است ضمن حفظ امانت در نقل متون قانونی، از پراکندگی، تکرار و ابهام جلوگیری شود. این مجموعه می‌کوشد ابزاری کاربردی برای اساتید، قضات، وکلا، سردفتران، دانشجویان حقوق، پژوهشگران و فعالان حوزه ساخت‌وساز و معاملات املاک فراهم آورد.

امید است این اثر بتواند گامی مؤثر در جهت ارتقای فهم نظام حقوقی جدید ثبت معاملات اموال غیرمنقول، تسهیل اجرای قانون، و تقویت امنیت حقوقی و اقتصادی در جامعه بردارد و به‌عنوان مرجعی قابل اعتماد در مطالعات نظری و کاربردی این حوزه مورد استفاده قرار گیرد.