درطول تاریخ مالکیت نقش موثری برزندگی انسان‌هاگذاشته، عامل بسیاری ازحرکت‌هاوتحولات بزرگ درجهان شده است.

بسیاری ازافراد ، برای رفع نیازهاودست‌یابی به امکانات تلاش وفعالیت می‌کنندوبرای تملک اموال منقول وغیرمنقول دست به هراقدامی‌زده، دراین راه جنگ‌هاوقتل وغارت‌هایی به راه انداخته‌اند، چراکه درظاهرداشتن اموال ومالکیت، آسایش ورفاه ظاهری رابه دنبال دارد، امادرواقع مالکیت سرمنشأ بسیاری ازگرفتاریهای انسان‌هاست و قانونگذاران نیز همواره درتلاش بوده وهستند تا باوضع قوانین مناسب به این گرفتاری‌ها پایان بخشند؛ درایران نیز با اينكه حقوق مدني بريكي ازغني‌ترين سوابق تاريخي نهاده شده است وازآراءونظريات علماي اسلامي برخورداراست ليكن باتوجه به سختی‌ها و دشواریهای زندگي مدرن امروز دربرخی موارد با تنگناها یا نواقصی همراه است و همین امرباعث ارائه استدلال‌ها و نظرات متفاوت و مختلفی از جانب فقها و حقوقدانان شده است.

يكي ازمظاهر بارز این اختلافات در بحث تعیین زمان انتقال مالکیت ظهور و نمود یافته است که منجربه بیان دیدگاه‌های مختلفی نیزشده است.یکی از موارد بحث برانگیز؛ اختیارطرفین قرارداد در تعیین زمان دلخواه خودبرای انتقال مالکیت می‌باشد که رایج ترین نمونه آن را درحقوق ایران میتوان دربحث خرید و فروش ساختمانهای ساخته نشده یافت.

ازمدتها پیش زمان انتقال مالکیت درحقوق ایران منشأ بحث و اظهار نظرهای متفاوتی بوده است، عده ای از حقوقدانان انتقال مالکیت را همزمان با بیع و ایجاب و قبول دانسته اند؛ اما برخی دیگر براین باورند که برخلاف آنچه بند 1 ماده 362 قانون مدنی ایران مقرر کرده است ؛ انتقال مالکیت همزمان با بیع و ایجاب و قبول واقع نمی‌شود بلکه طرفین قرارداد می‌توانند با توافق خویش آنرا تغییر دهند.

مهمترین مصداق این بحث را میتوان درباره اعتبارانعقاد عقدبیع نسبت به ساختمانهای درحال احداث دانست که باعث بیان دیدگاههای مختلفی درمیان نویسندگان حقوقی گردیده است که درنهایت ثمره خودرا درتصویب قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 مجلس شورای اسلامی‌بروز و ظهور داد ؛ لذا میتوان گفت درحقیقت انگیزه اصلی نگارنده ، بررسی زمان انتقال مالکیت در فقه و حقوق ایران و سپس مطالعه تملیک تدریجی بعنوان یکی از شروط امکان پذیر دربحث انتقال مالکیت و ایجادحق عینی برای خریدارویافتن پاسخ سوالاتی که پیرامون آن مطرح می‌باشد بوده است ، لذابرآن شدیم به بررسی جایگاه «تملیک تدریجی درفقه وحقوق ایران» پرداخته ودر حدتوان وبضاعت خویش گامی‌هرچندکوچک دراین وادی برداریم.

ذکراین مهم ضروری است که نگارنده، سعی بسیارنموده است که اززیاده گویی پرهیزکرده وبه زعم خویش مطالب رادرضمن عباراتی مختصرو درعین حال رسا بیان نماید.

همانطور که بیان شد مسأله مالکیت و زمان انتقال مالکیت همواره ازمباحث چالش برانگیز درفقه وحقوق ایران بوده است که امروزه نیزبا توجه به انعقاد قراردادهای جدید و متفاوت با قراردادهای شناخته شده و سنتی ضرورت و اهمیت پرداختن به این موضوع بیش از پیش به نظر می‌رسد.

اهمیت موضوع آنجا بیشتر جلوه و نمود می‌یابد که ابهامات موجود در خصوص این قراردادهای بدیع ، مشکلات و نابسامانی‌هایی رانیز به دنبال خواهد داشت که بعنوان نمونه میتوان به قراردادهای پیش فروش بعنوان یکی از مهمترین آنان اشاره نمود که درنهایت قانونگذار ایران؛ برای رفع مشکلات به وجودآمده دراین مورد، باپذیرش صحت «تملیک تدریجی» بعنوان یکی ازمهمترین موارد تعیین زمان انتقال مالکیت اقدام به تصویب قانون پیش فروش ساختمان نمود.

بایدگفت دربحث پیش فروش، ساختمان بعنوان بنایی که درهنگام عقد وجودندارد و درآینده ساخته می‌شود و طبق اصول سنتی حقوق، خریداردارای حق دینی می‌گردد و درصورتیکه فروشنده ازایفای تعهد خود سرباززند، خریدار تضمینی جز الزام فروشنده(متعهد) به انجام تعهد دراختیارندارد؛ لذابنظر می‌رسد پذیرش «تملیک تدریجی» می‌تواندجهت ایجادحق عینی برای خریدارگام مؤثری درجهت تضمین حقوق وی باشد وقانونگذار بارویکردحمایتگرانه ازپیش خریداران باتصویب قانون پیش فروش ساختمان باروشن بینی وتوجه به نیازهای روز، تملیک تدریجی راپذیرفته است که باتوجه به اهمیت آن درتضمین حقوق پیش خریداران بررسی مبانی، ماهیت وآثارآن ضروری است.

بابررسی پیشینه موضوع مشاهده میشودکه تملیک تدریجی برای نخستین بار و بصورت منصوص درقانون پیش فروش آپارتمان مطرح شده است وهمانطورکه بیان شد درفقه وحقوق ایران، به جز درمواردی که به بررسی جزیی واجمالی این موضوع پرداخته شده است، هیچگاه بطورمفصل وکامل این موضوع مورد تحقیق وبررسی قرارنگرفته است که می‌تواندازمصادیق نوآوری این موضوع برای تحقیق وتأمل بیشترباشد وراه رابرای تحقیقات بیشتر حول محور این موضوع هموارکند.

رفع ابهامات وخلأهای تحقیقاتی درباره تملیک تدریجی درفقه وحقوق ایران درحقوق ایران ازجمله مهمترین اهداف نگارنده می‌باشد و با این دیدگاه آغاز به نگارش این کتاب نموده است که چراغ راهی برای تحقیقات آینده دراین خصوص باشد.

پرسش اساسی و قابل طرح در ابتدای تحقیق حاضر ؛ این است که « علت پذیرش تملیک تدریجی درنظام حقوقی ایران چیست؟» و « نسبت ورابطه تملیک تدریجی باموازین فقهی وحقوقی زمان انتقال مالکیت چیست؟» که در پاسخ باید گفت بنظرمی‌رسدعلت پذیرش تملیک تدریجی جلوگیری ازتضییع حقوق مصرف کنندگان ( پیش خریداران) وتضمین حقوق آنان وجلوگیری ازتشکیل پرونده‌هایی است که نمونه‌هایی ازآنهارادرسالیان نه چندان دور در پروژه‌هایی مانند ارکیده شاهدبوده ایم و همچنین تملیک تدريجي که بموجب آن خریدار علاوه برمالکیتش برزمین به هرمیزان ومقداری که ازساختمان ساخته شود ؛ خودبه خودمالک می‌گردد، باموازین فقهی وحقوقی ایران انطباق کامل دارد چراکه هم پیشینه فقهی دارد وهم آنکه قانون پیش فروش ساختمان به تأیید فقهای شورای نگهبان رسیده است.

دراین کتاب پس ازذکر یک مقدمه کوتاه، درسه بخش وبه انضمام یک نتیجه گیری کلی به بررسی «تملیک تدریجی درفقه وحقوق ایران»خواهیم پرداخت.

دربخش نخست باعنوان «کلیات ومفاهیم» که ازدو فصل تشکیل شده است باهدف شناخت بیشتربرخی ازتعابیرومفاهیم حقوقی مورداستفاده دراین اثر به معرفی وبررسی این تعابیرومفاهیم خواهیم پرداخت.

در بخش دوم با عنوان «رایج ترین عقود تملیکی» که مشتمل بر دو فصل خواهد بود به بررسی خصوصیات و ویژگیهای دو عقد بیع و اجاره در فقه و حقوق ایران پرداختیم.

در بخش سوم باعنوان «انتقال مالکیت» که در دو فصل تنظیم گردیده؛ سعی براین بوده است که به بررسی چگونگی انتقال مالکیت ازمنظرفقه وحقوق ایران نگاهی داشته باشیم و درادامه ضمن بررسی «مصادیق رایج توافق طرفین درتعیین زمان انتقال مالکیت» چگونگی زمان انتقال مالکیت درفقه وحقوق ایران مورد بررسی وتحقیق قرارگرفته است.