1- كليات
2- مفهوم تملك و مقايسه آن با مفاهيم مشابه
3- مفهوم طرح عمومي و عمراني
4- مفاهيم و اصطلاحات ويژه بافت فرسوده
5- مباني فقهي وحقوقي تملك املاك
6- مباني فقهي تملك املاك
7- مباني حقوقي تملك املاك
8- نحوه خريد و تملك املاك واقع در طرحهاي عمومي و عمراني
9- شرايط مقدماتي تملك
10- بررسي نحوه خريد و تملك املاك واقع در طرحهاي بافت فرسوده
در رهگذر اجراي طرحهاي عمومي و عمراني، دولت و شهرداريها براساس قوانين مختلف اقدام به تملك املاك اشخاص مينمايند. از آنجا که این اقدامات، محدود کننده مالکیت اشخاص میباشند باید از مبانی فقهی و حقوقی مستحکمی برخوردار بوده و موجب تضییع بلاوجه حقوق اشخاص نگردد. از جمله مهمترین این قوانین، «لایحه قانونی نحوه خرید و تملک املاک و اراضی برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 شورای انقلاب» میباشد که سالهای متمادی است مبنای عمل دستگاههای اجرایی تملککننده قرار گرفته است. با این وجود تا کنون قانون مذکور از دیدگاه اجرایی و کاربردی کمتر مورد نقد و بررسی صاحبنظران قرار گرفته است. با توجه به ضرورت احیای بافتهای فرسوده شهری، اخیرا قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده که به دلیل وجود ابهامات متعدد، مورد توجه و عمل کنشگران دخیل در امر بافتهای فرسوده قرار نگرفته است.
از آنجا که بر اساس اصل تسلیط و ضرورت احترام به مالکیت اشخاص، تملک املاک متعلق به آنان باید در حد ضرورت و با رعایت کلیه ضوابط و مقررات قانونی صورت پذیرد، شناخت دقیق این ضوابط و ارایه راهکارهای مناسب جهت رفع مشکلات اجرایی، امری ضروری به نظر میرسد. از سوی دیگر با توجه به اهمیت موضوع بافت فرسوده، ضرورت پرداختن به ابهامات موجود در قانون احیای بافتهای فرسوده انکارناپذیر میباشد. ویژگیهای تملك املاك واقع در بافتهاي فرسوده، موضوعي است كه در اين کتاب به طور خاص مورد بحث و بررسی قرار خواهد گرفت.
درخصوص موضوع تملک املاک واقع در طرحهای عمومی و عمرانی و طرحهای بافت فرسوده، سؤالات متعددی قابلیت طرح دارد. اهم این سؤالات که در کتاب حاضر بدان پرداخته شده به شرح ذیل میباشد:
1- بر اساس کدام قوانین دولت و شهرداریها میتوانند املاک اشخاص را که در طرحهای عمومی و عمرانی قرار گرفته بدون رضایت آنان تملک نمایند و آیا قوانین مورد نظر از مبانی فقهی مستحکمی برخوردار است؟
2- در مواردی که دولت و شهرداریها جهت اجرای برنامههای عمومی و عمرانی، به ملک اشخاص نیاز دارند آیا قوانین موجود از کارآیی، سرعت و سهولت لازم جهت تامین نیازهای دولت و شهرداریها برخوردارند؟
3- آیا قوانین بافت فرسوده، از لحاظ اجرایی توان حل و فصل مسایل مربوط به احیای بافتهای فرسوده را دارند؟
4- آیا قوانین فعلی شفافیت لازم را دارد تا حقوق و منافع مالکان، از تعرض دولتمردان و مدیران شهرداری مصون بماند؟
در پاسخ به سؤالات فوق، فرضیههای ذیل قابل طرح میباشد:
- 1-با استفاده از قواعد فقهی موجود مانند قاعده لاضرر، قاعده اهم و مهم و قاعده ولایت میتوان سلب مالکیت اشخاص در راستای اجرای طرحهای عمومی و عمرانی را توجیه نمود.
- 2-قوانین ناظر بر تملک از لحاظ عملی و اجرایی دارای ایرادات و اشکالاتی میباشند.
- 3-قوانین حاکم بر نحوه خرید و تملک بافتهای فرسوده نیازمند اصلاح و بازنگری هستند.
- 4-به دلیل عدم شفافیت قوانین ناظر بر تملک املاک واقع در طرحهای عمومی و عمرانی، احتمال تعرض به حقوق و منافع مالکان املاک وجود دارد.
از جمله پژوهشهای صورت گرفته در خصوص موضوع کتاب حاضر موارد ذیل را میتوان نام برد:
- 1-پایاننامه تحت عنوان «تحلیل حقوقی تملک و تصرف املاک اشخاص بوسیله دولت و شهرداریها» نوشته علی فتوحی راد (دلاکه) که در سال 1379 جهت دریافت درجه کارشناسی ارشد حقوق خصوصی در دانشگاه شیراز دفاع شده است. نویسنده پس از ذکر مقدمه، مطالب خود را در دو فصل کلی تقسیم بندی و ارایه نموده است. در فصل نخست، پس از بیان کلیات و تعاریف برخی واژگان و اصطلاحات، برخی مبانی فقهی تملک را ذکر نموده و نیز به تعدادی از قوانین ناظر به تملک اشاره نموده است. فصل دوم نوشتار مذکور به بیان ماهیت حقوقی، شرایط و آثار تملک املاک اشخاص توسط دولت و شهرداریها اختصاص یافته است.
- 2-پایاننامه تحت عنوان «تصرف و تملك اراضي و املاك توسط دولت با تأكيد بر لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك . . . مصوب 58 شوراي انقلاب» که توسط مصطفی سالاری در رشته حقوق عمومی در سال 1382 دانشگاه تهران به رشته تحریر درآمده است. فصل نخست پایان نامه مذکور به تملک و تصرف اراضی و املاک عمومی توسط دولت پرداخته است. فصل دوم نوشتار به موضوع تملک و تصرف اراضی خصوصی توسط دولت اختصاص یافته است.
- 3-پایاننامه دیگری تحت عنوان «تعيين حدود حريم خطوط انتقال گاز و نحوه تملك اراضي و تعارض آن با حقوق اشخاص» نوشته محمدرضا عروجی است که در دانشگاه تهران (مجتمع آموزش عالی قم) ارایه گردیده است. در پایاننامه مذکور، بخشی از مطالب عنوان شده به تملک اراضی واقع در حریم و محدوده شهر اشاره دارد که با مطالب پایاننامه حاضر دارای ارتباط میباشد. قسمت عمده مطالب مذکور در پایاننامه مذکور با توجه به تجربیات نویسنده در زمینه مباحث حقوقی شرکت گاز، به نحوه تملک املاک واقع در محدوده و حریم خطوط انتقال گاز اختصاص پیدا کرده است.
- 4-«سلب مالكيت در جهت منافع عمومي با پرداخت خسارت» عنوان پایاننامه دیگری است که به قلم علیمردان عظیمی به رشته تحریر درآمده و در سال 1380 در دانشگاه تهران (مجتمع آموش عالي قم) دفاع شده است. پایاننامه مذکور در سه فصل نگارش یافته و به مباحث نظری سلب مالکیت و جبران خسارت ناشی از آن پرداخته و در تدوین آن، توجه کمتری به ابعاد عملی سلب مالکیت شده است. پایاننامه مذکور، در بخش نخست این نوشتار که به تعریف انواع سلب مالکیت پرداخته، به عنوان منبع مورد استفاده نگارنده قرار گرفته است.
- 5-پایاننامه دیگری تحت عنوان «تملك املاك توسط دولت و شهرداريها» نیز در دانشگاه شهيد بهشتي در سال 1375 توسط خلیل محمدی ارایه گردیده است. پایاننامه مذکور در چهار فصل تدوین گردیده و نویسنده پس از بیان کلیات و تعاریف در فصل نخست، از مبانی قانونی تملک در فصل دوم سخن به میان آورده است. در فصل سوم اهداف قوانین تملک بیان گردیده و فصل چهارم پایاننامه مذکور نیز به شرایط تملک اختصاص یافته است.
برخی کتب فارسی نیز در خصوص موضوع حاضر به رشته تحریر درآمده است. از آن جمله میتوان به کتاب ارزشمند «بررسی نظم حاکم بر حقوق مالکانه در برابر طرحهای عمومی شهرداری» (بهشتیان، 1386) و همچنین کتابی تحت عنوان «تملک اراضی توسط دولت و شهرداریها» (میرزایی، 1392) اشاره نمود.
از برخی مقالات فارسی مرتبط با موضوع کتاب حاضر نیز استفاده گردیده است. به عنوان نمونه میتوان به مقالات برخی نویسندگان ازجمله؛«سلب مالکیت به سبب منافع عمومی در حقوق فرانسه»(صدرزاده افشار، 1352)، «نقش قاعده ضرورت و اضطرار در مشروعیت سلب مالکیت توسط دولت» (فرزانه، 1391) «نظام حقوقی تملک املاک در شهرداریها» (نوروزی، 1384) اشاره نمود.
وجه تمایز تالیف حاضر با کلیه تالیفات فوق (اعم از کتاب، پایان نامه و مقاله) پرداختن به جنبههای عملی موضوع و نقد و بررسی دقیق مقررات ناظر بر تملک میباشد. همچنين نگاه ويژه قانونگذار به بافتهاي فرسوده شهري كه منجر به تصويب قوانين متعدد در اين زمينه گرديده در هیچ یک از تالیفات فوق مورد نقد و بررسي قرار نگرفته است.
از مشکلات تدوین کتاب حاضر میتوان به عدم وجود منابع کافی(چه از حیث مباحث نظری و چه از دیدگاه کاربردی و عملی) جهت شناخت رویه واحد و مورد اتفاق در عرصه تملک اشاره نمود. در بحث نقد قوانین ناظر به تملک اعم از قوانین قبل و بعد از انقلاب، عمدتا منابع قابل توجهی وجود نداشته لذا مطالب ارایه شده، بیشتر نظرات و استنباطهای نگارنده میباشد.
مطالب ارایه شده در این کتاب، در چهار بخش تدوین شده است. بخش نخست به ذکر مفاهیم و کلیات مرتبط با بحث تملک اختصاص پیدا کرده است. مبانی فقهی، حقوقی و قانونی تملک املاک در بخش دوم آمده و در بخش سوم نیز موضوع نحوه خرید و تملک املاک واقع در طرحهای عمومی و عمرانی مورد نقد و بررسی قرار گرفته است. بخش چهارم که بخش پایانی این نوشتار میباشد به تبیین نحوه خرید و تملک املاک واقع در طرحهای بافت فرسوده شهری میپردازد. در انتهای هر بخش، نتیجهگیری مباحث مطروحه در آن بخش صورت گرفته و در پایان نیز جمع بندی نهایی و نتایج حاصل از تحقیق به همراه چند پیشنهاد ارایه گردیده است.