امروزه یکی از مسائل و مشکلاتی که همواره پیش روی بسیاری از افراد جامعه و محاکم قضایی قرار می‌گیرد، بحث نقش ثبت سند در بیع اموال غیر منقول است.تجربه سابقه تاریخی دعاوی املاک بعد از وضع و تصویب مقررات ثبتی خصوصاً در سه دهه اخیر نشان می‌دهد که مقررات ثبتی موجود و رویه قضایی حاکم بر دعاوی املاک قادر به حل مشکل دعاوی املاک و معاملات معارض و کاهش آنها نیست.

در کشور ما پس از وضع مقررات ثبتی خصوصاً در سه دهه اخیر و اجباری شدن ثبت اسناد معاملات املاک طبق مواد 46 و 47 ق.ث و تأکید قانونگذار در ماده 22 ق.ث مبنی بر اینکه پس از ثبت ملک، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده یا رسماً به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده است یا ملک از طریق ارث به او رسیده است، دیدگاه‌های متفاوتی در باب نقش ثبت سند در معاملات املاک به وجود آمد به گونه ای که گروهی تنظیم سند رسمی‌را شرط انتقال مالکیت می‌دانستند و گروهی شرط قابلیت استناد معامله در مقابل اشخاص و گروهی دیگر برای ثبت سند صرفاً نقش شکلی قائل بودند و گروهی هم صرفاً نقش ماهوی.

از طرفی مشکل معاملات معارض و انبوه دعاوی حقوقی و کیفری راجع به املاک در کشور و عدم کارآمدی مقررات ثبتی و رویه قضایی در تأمین نظم و امنیت معاملات و کاهش دادن دعاوی مذکور، انگیزه اصلی در انتخاب موضوع نقش تنظیم سند رسمی‌در بیع اموال غیر منقول به منظور به چالش کشیدن وضع نابسامان موجود در معاملات املاک و ارائه راهی برای حفظ حقوق متعاملین در معاملات املاک و جلوگیری از تقلب و سوء استفاده اشخاص سوداگر که در معاملات املاک به نوعی با سوء استفاده از نواقص مقررات ق.م . ق.ث و اشکالات اساسی در سیستم اداری، سعی در تضییع حقوق حقه طرف معامله خود با تقلب نسبت به قانون و سوء استفاده از ضعف نظام قضایی و اجرایی می‌کنند، بوده است.

در کتاب اول تلاش بر این بوده است که طی3 بخش به طور تخصصی و کاربردی با توجه به قوانین موضوعه بالأخص مقررات ثبتی به انضمام رویه قضایی دادگاه‌های ایران به بحث نقش تنطیم سند در بیع اموال غیرمنقول پرداخته شود.

در کتاب دوم نیز تلاش بر این بوده است که طی 4 بخش به طور تخصصی و کاربردی با توجه قوانین موضوعه بالأخص قانون تملک آپارتمانها و پیش فروش ساختمان و دیگر قوانین مربوطه به بحث قراردادهای ساخت و ساز پرداخته شود. به گونه ای که در بخش اول خواهیم خواند که پیمانکاری از عقود مستمر است که کارهای اجرایی در آن زمان انجام و در مدت معینی به سرانجام میرسد. عامل زمان تاثیر به سزایی در اجرای این قرارداد دارد و آن را نباید دست کم گرفت. به همین دلیل مدت پیمان در سند موافقتنامه صریحا و مشخصا قید میشود تا آغاز و پایان آن به هر روی، برای دو طرف روشن و بی ابهام باقی بماند.

در زمان اجرای موضوع پیمان اتفاقات مختلفی ممکن است رخ دهد که برخی خارج از اراده طرفین و بعضی دقیقا به خود طرفها مرتبط میباشد. در هر دو حالت احتمال اینکه اختلافی بین کارفرما و پیمانکار بروز کند، نه تنها بعید نیست، بلکه در برخی موارد این اختلافات به اوج خود میرسد. بروز اختلاف بین اشخاص به طور اعم و بین طرفهای قرارداد به طور اخص، امری طبیعی است و جملگی از طبیعت و ذات آدمی‌نشات میگیرد. اختلاف در اندیشه انسانها هر چند ذاتی و به هر حال امری میمون و مبارک برای رشد و تعالی آدمی‌است، اما در اجرای هر قراردادی ممکن است ضررهای مادی و معنوی برای هر یک و یا هر دو طرف قرارداد وارد شود که البته این را نمیتوان به عنوان اتفاقی خوشایند تعبیر و تفسیر کرد، به ویژه آنکه موضوع قرارداد به طرحهای عمرانی و ملی مربوط باشد. پس، چاره کار این است که برای سهولت اجرای قرارداد این اختلافات را از میان برداشت تا راه برای حصول نتیجه قرارداد هموار شود. بنابراین در صورت بروز اختلاف در قراردادها حل و فصل آن ضرورتی اجتنابناپذیر است.

اصولا قرارداد به عنوان یک واقعیت اجتماعی بر اساس ماده ۱۴۰ قانون مدنی، یکی از اسباب و وسایل تملک اموال و جابه جایی داراییها شناخته شده است. در آن ماده چند چیز از اسباب تملک اموال شناخته شده که عقود و قراردادها یکی از آنهاست. در اینجا نیازی نیست که موارد مذکور در آن ماده یکایک برشمرده و بیان شود، اما از ذکر این نکته فارغیم که دولتها در همه کشورها وظیفه دارند به اختلافات افراد و آحاد ملت خود رسیدگی و فصل خصومت کنند. یکی از این اختلافات، شاید در اکثر موارد میتواند ناشی از عقود و معاملات باشد.

در بخش دوم نیز به بحث قرارداد پیش فروش ساختمان خواهیم پرداخت چرا که معمولاً موضوع معامله در زمان انعقاد آن وجود ندارد و توافق طرفین برساخت آن در آینده است در نتیجه ممکن است مساحت ساختمان ایجاد شده با مساحت مورد توافق، اختلاف داشته باشد، لذا در بخش دوم کتاب دوم قصد داریم از جزییات قانون پیش فروش ساختمان و نیز راهکارهای حقوقی مختص به قراردادهای پیش فروش ساختمان آگاه شویم.

در بخش سوم نیز به قرارداد مشارکت در ساخت و در نهایت در بخش چهارم به معیارهای احراز رابطه کارگری و کارفرمایی در قانون کار اشاره کرده و در پایان به ذکر گلچینی از قراردادهای ساخت و ساز می‌پردازیم.