زندگی افراد و گروه­های انسانی در جوامع کنونی با خدمات سیستم بانکی گره خورده است به نحوی که در اکثر مواقع از دست­یابی به ملزوماتی چون خانه و اثاثیه منزل و خودرو گرفته تا زمینه سازی آغاز یا بهبود وضعیت کسب­وکار و تداوم فعالیت­های اقتصادی و فرهنگی، نیازمند بهره­گیری از انواع تسهیلات بانکی می­باشند. در واقع می­توان اذعان داشت که چرخ اقتصاد و صنعت و دیگر حوزه‌ها حتی کشاورزی، بدون تسهیلات بانکی به گردش درنمی‌آید.

از سویی دیگر، منابع و تجهیزات بانک، از تجمیع سرمایه­های اندک مردم تا پول‌های کلان شرکت‌ها و مؤسسات اقتصادی، تشکیل شده است و بانک تنها در مقام ساماندهی وجوه و سرمایه­ها و بکارگیری آن در بخش‌های مختلف اقتصادی ایفای نقش می­نماید. مزید بر این، بانک باید به عنوان امین در حفظ منابع مالی اشخاص، اهتمام کافی و موثر داشته باشد و هیچ قصور و تقصیری که منجر به اتلاف سرمایه­ها شود از سیستم بانکی قابل پذیرش نخواهد بود. بر این اساس، رسالت بانک­ها همواره بر این اصل استوار است که تدابیر و تمهیداتی را جهت حفظ حقوق و سپرده­های اشخاص و دفع خسارات احتمالی از آنها بکار برند.

دست­یازی به هدف فوق و لزوم حفظ منافع بانک­ها و موسساتی که به اعطای تسهیلات و معاملات پولی اقدام می­ورزند، باعث شده تا معاملات رهنی و وثیقه­ای و به خصوص اخذ وثایق منقول و غیرمنقول اعم از املاک، وسایل نقلیه، تجهیزات صنعتی، اسناد تجاری و...به امری رایج و مبتلابه در سیستم بانکداری امروز مبدل شود. اما چه در مورد اسناد وثیقه­ای و چه اسناد ذمه­ای، آنچه که در نهایت اهمیت خواهد داشت، استیفای طلب بستانکار از مدیون در صورت عدم بازپرداخت دیون از طریق اجرای مفاد سند می­باشد. بنابراین توجه به مراحل اجرایی و مسائل حقوقی آن و آسیب شناختی مشکلاتی که کارایی وثایق و اسناد رهنی را تحت شعاع قرار می­دهند، از اهمیت بسیاری خاصه جهت ارتقای راندمان نظام بانکی کشور و مآلاً تمهید یکی از ملزومات توسعه اقتصادی، برخوردار است.

در این کتاب با تمرکز بر مطالعه چالش­های اسناد رهنی در نظام بانکی، سعی شده است تا راه­کارهای حقوقی و عملی در خصوص وصول هر چه سریع­تر این اسناد توسط بانک ها و تجهیز منابع مالی آنها، مطمح نظر قرار گیرد. در این خصوص ارایه تصویری صحیح از مشکلات و راه حل های ناظر بر وصول سریع و کافی مطالبات بانک پس از توقیف مال محکوم علیه و ارزیابی و فروش آن با تکیه بر عنصر بهینگی زمان و کاهش آسیب های اجتماعی و اقتصادی، از اهمیت بسزایی برخوردار خواهد بود.

به دیگر سخن، در این نوشتار قصد داریم تا یکی از جلوه­های معضلات نظام بانکی را که ریشه­ای حقوقی دارد مورد مطالعه قرار دهیم و راهکارهایی در خصوص ارتفاع آن ارائه نماییم. توضیح بیشتر اینکه مسأله مورد بررسی ما، اسناد رهنی تنظیمی میان بانک و مشتریان است که جهت تضمین بازیافت تسهیلات اعطایی از سوی بانک انعقاد می­یابد. به طور کلی، روشهای حقوقی معمول وصول مطالبات مورد استفاده بانک­ها بر اساس بهره گیری از وثایق مأخوذه می‌باشد که بیشترین سهم این وثایق را اسناد رهنی تشکیل می­دهد. طرق دیگر وصول مطالبات بر اساس قراردادهای داخلی بانکی یا وصول مطالبات به وسیله اسناد تجاری است. در این زمینه، اگر بخواهیم روشهای وصول مطالبات را براساس کارایی آنها نام ببریم بهترین آن­ها عبارت خواهد بود از روش استفاده از قراردادها و اسناد رهنی، و بعد از آن قراردادهای داخلی بانک و چک و سفته که به ترتیب از وثایق کارآمد دیگر در این رابطه می‌باشند.

با توجه به تجربیات و مشاهدات و بررسی­های میدانی نگارنده، اسناد رهنی مطمئن­ترین راه برای وصول مطالبات معوق هستند و در این زمینه به ویژه از مجرای تنظیم سند رهنی با اخذ وثیقه غیر منقول مسکونی، مشکلات و پیامدهای پیش بینی ناپذیر لاحقِ کمتری جهت وصول اسناد مزبور محقق می­گردد، چرا که سایر اموال در بحث سرقفلی، تخلیه، نگهداری و فروش برای بانک مشکلاتی را ایجاد می‌کنند. در حقیقت، اگرچه بررسی آمار موفقیت وصول وثایق نشان می­دهد که ضریب توفیق وثایق املاک تجاری بسیار بالاتر از وثیقه مسکونی است اما به موازات آن، رهن املاک تجاری نیز مشکلات خاص خود را داراست و به خصوص بحث سرقفلی یکی از این مشکلات است. در این رابطه، کارشناسان حقوقی باید این اشراف را داشته باشند که سرقفلی متعلق به مالک است یا آن را به شخص دیگری واگذار کرده است و یا برعکس، کسی که می­خواهد تسهیلاتی دریافت کند آیا فقط مالک سرقفلی است یا مالکیت ملک را هم داراست؟

به هر تقدیر در مجموع و به رغم اهمیت وثایق ملکی، چالش­هایی نیز در رابطه با آنها در مرحله وصول طلب و عملیات اجرایی، حادث می­گردد. در این زمینه به ویژه، ابعاد اقتصادی و اجتماعی ناخوشانیدی در بحث تخلیه قهری املاک مسکونی و همچنین به تملک درآوردن املاک تجاری توسط بانک ها مشهود است؛ از جمله اینکه مدیون و یا شاغلین در ملک تجاری یا صنعتی ادعا کنند که تملک ملک مزبور باعث قطع رزق و روزی خانواده آنان و بیکار شدن اشخاصی که در آنجا مشغول به کار هستند، خواهد شد.

همچنین، باید توجه داشت که در خصوص بحث اسناد رهنیِ مبتنی بر املاک، تعارضات و چالش­های موجود در قانون مدنی، قانون ثبت و آئین نامه اجرای اسناد رسمی و سایر قوانین و رویه­های قضایی مربوطه به سایر مشکلات در راه وصول مطالبات بانکها دامن می‌زنند و در واقع همین امور به عنوان آسیب­های مهم اسناد رهنی و ذمه ای محسوب می­گردند. یکی از این موارد برجسته که در این تحقیق در چارچوب یک بخش علیحده مورد مطالعه و بررسی قرار گرفت، وضعیت قراردادهای ناقله و تصرفات حقوقی است که راهن پیش از به رهن گذاری ملک و یا پس از آن نسبت به رهینه موضوع سند رهنی بانک، انجام می­دهد.

بنا به مراتب فوق، در این کتاب، تلاش شده است تا ضمن شناخت آسیب های اسناد رهنی در نظام بانکی، رویکردهای صحیح در خصوص رفع مشکلات موجود با ارائه نظرهای کاربردی و عملی، بررسی شوند.

از حیث ساختار، مطالب کتاب در قالب سه بخش ارائه می­گردد. در بخش نخست، ابتدا کلیات و مقدماتی راجع به مفهوم رهن و اسناد رهنی و وثیقه ای مطرح می­شود. در بخش دوم، یکی از مشکلات عمده اسناد رهنی برای بانک­ها که عبارت است از معاملات معارض با رهن املاک، مورد مطالعه و بررسی قرار می­گیرد. سپس، در بخش سوم، ضمن فصل اول، به تبیین دیگر چالش ها و مشکلات بانکها در خصوص اسناد رهنی، پیش از تملک مورد رهن، و ارایه شیوه ها و راه حل­هایی جهت برون رفت از تنگناهای حقوقی عنوان­شده اهتمام می­شود و در فصل دوم از این بخش نیز، مشکلات بانک ها پس از تملک املاک مورد رهن به بوته نقد و بررسی کشیده خواهد شد و بر حسب مورد راه کارهایی نیز جهت مقابله با این مشکلات، ارائه می­شود.