قراردادهای مالکیت زمانی، قراردادهایی هستند که، در آن ها مالکیت عین یا منفعت یا عین و منفعت توامان، به شخص طرف قرارداد منتقل شده و بر اساس آن منتقل الیه می تواند در برهه خاصی از زمان، مثلا هفته اول هر سال از این مالکیت استفاده نماید. این مالکیت استفاده نماید. این مالکیت به صورت متناوب در هر سال تکرار شده و مالک می تواند مالکیت خود را به شخص ثالث انتقال دهد. این نهاد به تازگی در حقوق ایران رواج یافته، لیکن هنوز قانون مدونی در خصوص آن تصویب نگردیده است. به همین دلیل ماهیت خاص این قراردادها و چارچوب های تشکیل آن محملی را برای بحث و تبادل نظر میان حقوق دانان ایجاد نموده است. به طور کلی به نظر می رسد، هنگامی که تنها منفعت مال موضوع قرارداد به طرف قرارداد، انتقال یابد، بتوان قالب های حقوقی اجاره، شرکت در منافع و صلح منافع را برای آن مناسب دانست و زمانی که مووضع قرارداد مالکیت عین و منفعت هر دو باشد، قالب های قراردادی بیع مشاع به شرط مهایات و صلح عین مناسب ترین قالب است

مهایات که در واقع همان تقسیم منافع اموال مشترک را گویند راه حل مناسبی برای رفع ضرر ناشی از اشاعه می باشد که موجب حفظ و جلوگیری از معطل ماندن مال می شود. در واقع چند مالک به صورت مشاع در ملکی شراکت دارند و به دلیل آن که نمی توانند به طور همزمان از آن ملک استفاده کنند منافع را به صورت زمان بندی شده بین خود تقسیم می کنند. مالکیت زمانی نیز پدیده ای نوظهور در حقوق مدنی می باشد که از اواسط دهه 70 وارد کشور شده و عده ای معتقدند که همان مهایات در فقه می باشد. در مهایات زمانی، شرکا به نوبت تمام مال مشترک را مورد انتفاع و بهره برداری قرار می دهند. گاه نیز مال مشترک، اجاره داده می شود و مال الاجاره بر حسب زمان، به نسبت سهم بین شرکا تقسیم می گردد. اما در خصوص مهایات مکانی که این قسم را برخی تقسیم اجزا، مهایات به اعیان، و تفکیک تصرف میز نامیده اند. درمهایات مکانی بر خلاف مهایات زمانی شریکان، بطور هم زمان از منافع استفاده می کنند اما تنها بخشی از مال را در اختیار ایشان قرار می گیرد. مهایات مکانی در اموالی امکان پذیر است که قابل قسمت باشند..

قانون مدنی ایران و نویسندگان صرفاً از اعیان صحبت کرده‌اند و موضوع افراز منافع که هم اکنون در حقوق خارجی و آراء و نوشته‌های فقها مطرح بوده و دارای آثار حقوقی فراوانی می‌باشد مورد بحث قرار نگرفته است.در حالی که یکی از مهمترین آثار این مسئله امکان طرح دعوای الزام به افراز منافع در حقوق ایران و رویه قضایی می‌باشد که در حال حاضر محاکم قضایی ما نسبت به آن بیگانه هستند. در حالی که این دعوا می‌تواند در مورد مال مشاع در صورتی که شرکاء به توافقی برای نحوه استفاده برسند. راه حل منطقی و در عین حال منطبق با موازین حقوقی باشد. بعد بحث افراز دیون بستانکاران نیز یکی دیگر از مباحثی است که می‌تواند به صورت جدی در حقوق ایران و رویه قضایی مطرح گردد و جایگاه حقوقی برای آن ایجاد شود.

دانش حقوقی که رسالت و هدف قانون مند کردن فعالیت‌های فردی و جمعی را در جامعه به عهده دارد. نباید در برابر پدیده‌ای نوظهور و رفتارهای اجتماعی حالت انفعالی داشته باشد. در این نوشتار سعی شده تا این رفتار اجتماعی را جنبه قانونی بخشد و از آن دفاع حقوقی نماید. در حقوق ما با بررسی‌های بعمل آمده، راهکارهایی وجود دارد که تا حدودی می‌توان این خواسته را برآورده ساخت. با بررسی تحقیقات به عمل آمده در این نوشتار جایگاه این قرارداد در نظام فقه امامیه یافت شده و در حقوق ایران نیز مستلزم یافتن مفاهیم مشترک و آشنایی با این نظام می‌باشد. هرچند این نهاد حقوقی تاکنون در حاله ای از ابهام و تعریف مشخصی از آن بعمل نیامده است.

راه حل صحیح و منطقی در برخورد با این پدیده جدید و یا تأسیس حقوقی ناشناخته که در سیستم و نظام فقهی امامیه با الفاظ خاصی تحت عنوان «مهایات» از آن بحث شده و یا در سیستم حقوقی کشورهای اروپایی تحت عنوان تایم شر از آن سخن گفته و عمل می‌شود و اکنون می‌خواهیم با تحقیقات علمی به نظام حقوقی خود وارد نماییم باید اولاً ماهیت آن در هر یک از نظام‌های حقوقی مذکور شناخته شود و آثار و نتایج آن مورد بررسی قرار گیرد ثانیاً به بررسی و کاوش در نظام حقوقی خود پرداخته و با نهادی حقوقی رایج و مشابه همچون افراز اعیان، صلح زمانی، بیع زمانی و... انطباق و صحت و بطلان آن روشن گردد.

فقدان نهاد حقوقی صریح جهت رفتارهای معمول اجتماعی در مالکیت مشاعی که شرکاء حاضر به تقسیم یا تسهیم مفروزی سهم مشاعی خود نیستند یا نوع مال به نحوی است که امکان افراز آن وجود ندارد و با توافق یا اجبار اقدام به استفاده زمانی یا مکانی از مال مشاعی خود می‌نمایند می‌تواند مشکلاتی از این ناحیه ایجاد نماید لذا لازم است در جهت قانون مند کردن آن اقدام شود که ضرورت این تألیف با عنایت به نیاز مذکور، تنظیم و ایجاد و تعریف جایگاه حقوقی جهت چنین قراردادی در حقوق ایران و فقه امامیه می‌باشد که به بررسی اعتبار و نفوذ آن می‌پردازد.

از این رو در این کتاب تلاش خواهد شد تا مهایات افراز زمانی و مکانی منافع مالی مشاعی مورد تحلیل و بررسی جامع و کامل قرار گیرد این کتاب در سه فصل نگارش شده است به نحوی که در فصل اول که به ماهیت منفعت و مالکیت مشاعی اختصاص دارد به بیان مفاهیمی از قبیل منفعت، دیون، مالکیت مشاعی، افراز و تقسیم و انواع آنها پرداخته شده است. در فصل دوم به ماهیت افراز و مقایسه آن با نهادهای حقوقی مشابه از قبیل؛ مالکیت زمانی، مهایات و... پرداخته شده است و در فصل سوم آثار و احکام افراز مورد تحلیل و بررسی قرارگرفته و در پایان به بیان نتیجه گیری و ارائه پیشنهاداتی اختصاص یافته است.