اهمیت دعاوی مربوط به روابط موجر و مستاجر ، با توجه به کثرت پرونده‌های مطروحه در محاکم قضایی ، ارزیابی حقوق مالی طرفین در پایان رابطه استیجاری ، سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت در اثر تخلف مستاجر و نیز تنوع قوانین حاکم بر این روابط ، بر هیچ کس پوشیده نیست. در خصوص حقوق موجر و مستاجر در قانون سال 56 و موضوعات مرتبط با آن ، حقوقدانان در آثار خود ، اعم از کتاب ها ، مقالات و سخنرانی ها و نیز اداره حقوقی قوه قضائیه از طریق ارائه نظریات مشورتی ، به تبیین و تحلیل این مباحث پرداخته اند و بدین ترتیب بخشی از ابهامات حقوقی موجود در مقررات مربوط به روابط موجر و مستاجر برطرف شده است. لیکن آنچه که سبب شده، نگارنده به فکر تهیه و تنظیم این نوشتار باشد، وجود بعضی سوالات و ابهامات در مقررات مربوط به حقوق موجر و مستاجر بوده که حقوقدانان محترم تاکنون به آن ورود نکرده و یا  فقط به صورت سطحی و اجمالی به آن اشاره کرده اند. یا اینکه در بعضی موارد، رویه قضایی حاکم، مورد انتقاد نگارنده بوده ، در نتیجه حقیر با بضاعت علمی خود به این موضوعات پرداخته تا شاید سبب ایجاد بحث و بررسی بیشتر و بر انگیختن پرسش‌های تازه در این زمینه شده تا با تبیین ابعاد مختلف موضوع ، گامی در جهت تحقق عدالت و تدوین قوانین کارآمد و بی نقص در آینده برداشته شود. از جمله موضوعات عبارت‌اند از:                                                       

1: اغلب حقوقدانان معتقد هستند که مدت عقد اجاره در قانون 56 مستمر و دائمی است. حال این سوال مطرح است که در قانون موجر و مستاجر 1356 ، آیا مقنن تعریف جدیدی از عقد اجاره ارائه نموده که مدت معین ندارد ؟ یا اینکه اعتبار عقد اجاره در قانون 56 همانند مقررات قانون مدنی تا زمان انقضای مدت اجاره می‌باشد ؟ اگر مقنن تعریف جدیدی از عقد اجاره ارائه نموده و آن را تا زمان تخلیه معتبر می‌داند، پس چرا در خصوص تکالیف موجر و مستاجر و اینکه تکالیف در طول مدت اجاره باشد و یا بعد از انقضای مدت، فرق قائل شده است ؟ یا اینکه اگر مدت اجاره مستمر و دائمی بوده و مدت بی تاثیر است، مقنن به چه علت، موضوعاتی مانند تمدید اجاره و یا پرداخت اجرت المثل را بعد از انقضای مدت اجاره ، پیش بینی کرده است ؟ در قانون 56 تعدیل اجاره بهاء در طول مدت اجاره ، امکان‌پذیر نمی‌باشد، حال اگر مدت اجاره دائمی و مستمر تلقی شود، در این صورت تعدیل اجاره بهاء چطور انجام می‌شود ؟!! اگر بعد از انقضای مدت اجاره ، عقد اجاره برطرف می‌گردد، بدون وجود رابطه استیجاری ، تعدیل مال‌الاجاره چطور امکان‌پذیر است ؟ یا اینکه اگر معقتد باشیم که عقد اجاره در قانون 56 همانند مقررات قانون مدنی با انقضای مدت اجاره برطرف می‌شود، در فاصله زمانی بین انقضای مدت و تمدید اجاره ، بر چه اساسی به مستاجر حق کسب یا پیشه تعلق می‌گیرد؟  برای ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت ، آیا وجود رابطه استیجاری ضرورت دارد یا نه ؟ و سوالات متعدد دیگری که در این زمینه مطرح است. لذا ماهیت عقد اجاره در قانون 56 هنوز مورد سوال و ابهام بوده و در این نوشتار به تشریح این موضوعات پرداخته شده است.                                                        

2: در قانون 56 ، مقنن ، مواردی را پیش بینی نموده که قرارداد اجاره به‌صورت کتبی یا شفاهی منعقد نشده و علیرغم اینکه مال الاجاره و مدت اجاره تعیین نگردیده ، رابطه حقوقی طرفین مشمول قانون 56 شده و مقنن تعلق حق کسب یا پیشه را نیز بجای شروع رابطه استیجاری، از زمان تصرف و استفاده مستاجر از مورد اجاره، در نظر گرفته است. راجع به مصادیق این موارد و اهداف قانونگذار از تصویب چنین مقرراتی، بحث و بررسی صورت گرفته است.                               

3: مقنن در این قانون مقرراتی پیش بینی نموده که بر اساس آن و بر خلاف قاعده، مالک علیه مستاجر ، دعوی تنظیم قرارداد ( رسمی ) اجاره را مطرح می‌کند. می‌دانیم که دعوی تنظیم سند رسمی اجاره همیشه از طرف مستاجر علیه مالک و در طول مدت اجاره مطرح می‌شود . مستاجر  اغلب این دعوی را به این علت ، علیه مالک مطرح می‌کند که وی ، منافع مورد اجاره را به‌صورت رسمی به مستاجر انتقال دهد. حال پیش بینی طرح دعوی تنظیم قرارداد اجاره، بعد از انقضای مدت ، از طرف مالک علیه مستاجر در ماده 7 قانون 56 چه معنی و مفهومی دارد؟ اگر منظور مقنن از این مقررات، تنظیم قرارداد جدید اجاره و ایجاد مجدد رابطه استیجاری باشد ، در این صورت اگر قرارداد اجاره را دائمی تلقی کنیم ، بدیهی است که دیگر نیازی به تنظیم قرارداد جدید اجاره نخواهد بود ، پس هدف قانونگذار از پیش بینی چنین موضوعی چه بوده است ؟ اگر قرارداد اجاره را موقت دانسته و بعد از انقضای مدت اجاره ، نیاز به تنظیم قرارداد جدید اجاره باشد ، در چنین مواردی چرا مقنن راجع به ضمانت اجرای عدم امضای قرارداد اجاره ، بین موجر  و مستاجر فرق قائل شده است ؟                                                             

4: در قانون 56 اصل بر ادامه فعالیت کسبی مستاجر بوده و جهات تخلیه استثناء بر  اصل تلقی می‌شود و در تفسیر مقررات استثنایی نیز باید به قدر متیقن اکتفا گردد. حال راجع به انتقال منافع به غیر، مقنن در ماده 10 قانون 56 حق انتقال را کلا و جزئا منع نموده ، لیکن وقتی در ماده 14 جهات تخلیه را بیان می‌کند در این قانون و همچنین در قانون مالک و مستاجر قبلی (ق.م.م.م.1339 ) بین تخلیه اجاره های مسکونی و تجاری فرق قائل شده و انتقال جزئی را در اجاره محل های تجاری حذف کرده و فقط انتقال کامل مورد اجاره را مشمول تخلیه قرار می‌دهد. با توجه به مشابهت کامل متن مواد قانونی و حذف انتقال جزئی تخلیه محل‌های کسب با انتقال جزئی در هر دو قانون، آیا این اقدام و تکرار قانون گذار آگاهانه و هدفمند بوده یا از روی غفلت انجام گرفته است ؟ با توجه به قواعد حاکم بر تفسیر قانون خاص ، آیا در این مورد ، ( انتقال قسمتی از منافع مورد اجاره ) بدون وجود مستند قانونی ، می‌شود حکم تخلیه صادر کرد ؟ پس اگر تخلیه مورد اجاره با انتقال قسمتی از مورد اجاره غیر ممکن است، در این صورت، منظور مقنن از منع نقل و انتقال جزئی در ماده 10 قانون 56 چه بوده است ؟                                    

5: راجع به تخلفات مستاجر، با توجه اقتضائات شغل تجاری، آیا مقنن تخلف کامل یا حداکثری مستاجر را در نظر داشته یا تخلف حداقلی نیز با اهداف قانونگذار سازگار بوده و سنخیت دارد؟                                                           

6: در مورد تخلیه مورد اجاره از طرف مالک مشاعی، آیا مالک مشاعی می‌تواند تخلیه سهم بقیه مالکین را نیز مطالبه کند؟ اگر چنین چیزی امکان‌پذیر است با توجه به اینکه در این‌گونه دعاوی ، بقیه مالکین جزء طرفین پرونده نبوده و خواهان از طرف آنها سمت نداشته و دادرس هم نسبت به آنها  ولایت ندارد، پس دادگاه ، سهم مالکین غایب از حق کسب یا پیشه را چطور از غیر ماذون ( خواهان دعوی که از بقیه مالکین وکالت ندارد) دریافت کرده و حکم تخلیه نسبت به سهم آنها را صادر می‌نماید ؟ با وجود ممنوعیت تصرف مال مشاعی بدون اذن شریک، محکوم له ، چطور می‌تواند شش دانگ ملک را تحویل گرفته و تصرف کند ؟ مبنای حقوقی این اقدامات چیست ؟ اگر مالک مشاعی حق تخلیه شش‌دانگ را ندارد، آیا می‌تواند تخلیه سهم اختصاصی خود را مطالبه کند ؟ یا اینکه اقتضائات شغل تجاری و مقررات قانون 56 اجازه نمی‌دهد در هنگام تخلف مستاجر، سهم اختصاصی مالک مشاعی تخلیه شود و اگر چنین است علیرغم تخلف مستاجر، مالک مشاعی چطور می‌تواند حقوق خود را اعمال کند ؟                                            

7: قبل از تصویب مقررات قانون 76 ، معاملات سرقفلی ، بین مردم رواج داشته و اغلب این‌گونه معاملات و پرداخت وجه بابت سرقفلی ، در داخل قراردادهای اجاره نوشته می‌شد. با توجه به اینکه اجاره‌های قبل ، مشمول قانون 56 بوده و در این قانون نیز سرقفلی پیش‌بینی نگردیده ، بر همین اساس ، بعضی از محاکم در چنین مواردی ، سرقفلی را همان حق کسب یا پیشه یا تجارت تلقی کرده و هر دو را مشمول قانون 56 می‌دانند و اداره حقوقی نیز اخیراً در نظریه مشورتی خود ، پرداخت وجه سرقفلی در این‌گونه قراردادها را فقط در میزان حق کسب یا پیشه مؤثر دانسته است. اکنون این پرسش مطرح است که با توجه به عناصر تشکیل دهنده این دو مفهوم ( که کاملا متفاوت می‌باشند ) و تدریجی الحصول بودن حق کسب یا پیشه ، آیا موضوعاتی مانند وحدت این دو حق و یا تأثیر مبلغ سرقفلی در میزان حق کسب یا پیشه یا سقوط سرقفلی با تخلف مستاجر ، مبنا و توجیه حقوقی دارد ؟ یا اینکه به لحاظ متفاوت بودن خصیصه‌های ذاتی و شکلی این دو نهاد و رعایت مصلحت جامعه ، چاره ای جز تفکیک میان آن دو وجود ندارد؟

8: علت اینکه با تخلف مستاجر ، کل حق کسب یا پیشه یا نصف آن ساقط می‌شود، چیست ؟ چرا در انتقال به غیر نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت و در تغییر شغل و تعدی و تفریط و غیره کل حق کسب یا پیشه، ساقط می‌شود ؟ در مواردی که فسخ و تخلیه با درخواست مستاجر انجام می‌گیرد ( مانند فسخ قرارداد موضوع ماده 12 – تخلیه مورد اجاره با انقضای مدت اجاره موضوع ماده 13 – تخلیه به لحاظ عدم امضای قرارداد موضوع ماده 9 – تلف مورد اجاره درنتیجه عوامل طبیعی) علت و فلسفه سقوط یا عدم تعلق حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر ، بدون اینکه تخلفی از طرف وی صورت بگیرد ، چیست؟ مبنای حقوقی تصمیم قانونگذار چه بوده است؟

9: آیا مقررات سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را می‌توان در فروشگاه‌های مجازی و الکترونیک نیز اعمال نمود ؟ 

10: یکی دیگر از موضوعاتی که همیشه مورد سوال بوده ماهیت "حق کسب یا پیشه یا تجارت" و "سرقفلی" و وحدت یا جدایی این دو حق می باشد. در این نوشتار  این موضوع بر اساس عناصر تشکیل دهنده و مبانی و فلسفه سقوط حق در قانون 56  مورد تحلیل و بررسی قرار گرفته است.                                                        

11: هدف طرفین از انعقاد قرارداد اجاره، سود و کسب درآمد بوده و بر همین اساس فرض بر این است که هنگام برقرار کردن رابطه استیجاری، تعادل و تناسب عوضین رعایت شده و همان مقدار که منافع ملک ارزش دارد، در قبال آن ، به همان میزان، اجور تعیین گردیده است. طبیعی است که در هنگام پایان رابطه استیجاری و محاسبه حقوق مالی طرفین نیز، این عدالت باید رعایت گردد. ولی در عمل دیده می‌شود که در خصوص عین مستاجره ای که با مال الاجاره اندک و بدون سرقفلی واگذار شده ، بعد از 40 سال رابطه استیجاری، هنگام تخلیه عین مستاجره، کارشناسان محترم بابت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر ، مبلغ قابل توجهی را تعیین می‌کنند . با این وصف ، مستاجر در واقع ، علاوه بر اینکه هر چه که در طول 40 سال پرداخت نموده، مسترد می‌کند، مازاد بر آن ، مبلغ سنگینی را نیز از مالک دریافت کرده و سپس مورد اجاره را تخلیه می نماید . در چنین شرایطی، این سوال مطرح می‌شود که ارزش افزوده ای را ( عوض) که مستاجر در هنگام تخلیه مورد اجاره، به موجر تحویل می‌دهد، آیا با مبلغ حق کسب یا پیشه که کارشناسان تعیین می‌کنند (معوض) ، تناسب دارد و عدالت معاوضی رعایت می‌شود ؟ یا به تعبیر دیگر ، در این‌گونه دعاوی ، تعیین مبلغ سنگینی تحت عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت ، درنتیجه اعمال نمودن عواملی مانند نوع بنا و مرغوبیت محل ، در تعیین میزان ارزش افزوده مستاجر می باشد. حال با توجه به لغو مقررات ماده 11 قانون مالک و مستاجر 1339 و با عنایت به تعریف حق کسب یا پیشه یا تجارت و با در نظر گرفتن اقتضای ذاتی فعالیت کسبی مستاجر ، آیا نوع بنا و موقعیت محل و سایر عوامل وابسته به ملک (آورده های مالک) از لحاظ حقوقی می‌تواند مبنای صحیح برای تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر باشد ؟ می‌دانیم که اثر مستقیم فعالیت کسبی مستاجر، فقط ایجاد مشتریان دائم ( رونق مورد اجاره) با افزایش پایداری و مقبولیت تجاری محل بوده و هرچند که مشتریان دائم و شلوغی محل برافزایش قیمت و مرغوبیت مورد اجاره تاثیر می‌گذارد، لیکن تاثیر مذکور به‌صورت غیر مستقیم و با واسطه می باشد. حال آیا اثر تبعی و ضمنی فعالیت کسبی مستاجر می‌تواند مبنای قانونی تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد ؟ یا اینکه منظور مقنن از حقوق مالی مستاجر صرفاً شناسایی آثار و نتیجه مستقیم فعالیت کسبی مستاجر  بوده است؟  اگر منظور مقنن از حق کسب یا پیشه ، همان حقوق ناشی از مشتریان دائم و هویت تجاری محل بوده باشد، کدام روش برای محاسبه ارزش آن مناسب است ؟ و کارشناس باید چه صلاحیتی را داشته باشد ؟ و موارد و سوالات متعدد دیگر...                                                           

این پژوهش شامل 3 فصل می‌باشد.

  فصل اول: این فصل ، به روابط استیجاری در قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 و موضوعات مرتبط به آن ، اختصاص داده شده است .                 

 فصل دوم : در این فصل ، حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی و مسائل مطروحه در آن ، مورد بررسی و تحلیل قرار گرفته است.

 فصل سوم: در این فصل ، به دعاوی تخلیه و شرایط اقامه دعوی و سایر موضوعات مرتبط ، پرداخته شده است.

در این نوشتار، در تحلیل و بررسی موضوعات، هر چند که تقریبا از تمامی نظریه های مشورتی اداره حقوقی و آرای وحدت رویه و نظریه حقوقدانان و رویه قضایی و بعضا از منابع خارجی استفاده شده است، علیهذا بدون نقص و ایراد نمی‌باشد و امید است باراهنمایی پژوهشگران محترم حقوقی متعاقبا ایراد و نواقصات آن بر طرف گردد.