سیمای ایران طی نیم قرن گذشته تغییر نموده و بخش قابل توجهی از سرزمین به شهرهای بزرگ و پر جمعیت اختصاص یافته است. ساختمان به یک صنعت تبدیل شده و اقتصاد و سیاست را متاثر کرده است. سود آوری حاصل از ساخت و ساز نگاه‌ها را بخود جذب نموده و شوربختانه مسکن بسان یک کالای سرمایه ای در بازار پر آشوب داد و ستد جای گرفته است. ساختمان و شهرها، در تاریخ کشور ما، هیچگاه اینگونه رشد شتابان و ناموزون نداشته اند. تحلیل پیامدهای شهر قانون گریز و ابعاد اقتصادی، سیاسی، اجتماعی و فرهنگی شهرسازی و ساختمان نیازمند پژوهشی مستقل است. اثر حاضر از این امر غافل نیست و تلاش می‌کند با توجه به قوانین و مقررات، ضابطه‌ها و دستور العمل‌ها، رویه‌های قضایی و آثار حقوقدانان، نظام معماری و ساختمان ایران را معرفی نماید.
حقوق ساختمان پیوند تاریخی با شهرسازی دارد؛ توجه حقوقدانان اروپایی پس از پایان جنگ دوم جهانی و لزوم بازسازی شهرها به آن جلب شد[1]. آنان دریافتند نظم بخشی به فضای سرزمین و شکل گیری شهرها بدون برقراری قوانین ویژه و تفسیر‌های نوین از قوانین پیشین امکان پذیر نیست . قانون مدنی پاسخگوی نیازهای نوظهور نبود و در باره مسائل مربوط به محیط زیست، مصرف بهینه انرژی، تراکم، سطح اشغال و کاربری سخن نمی‌گفت. دانشکده‌های حقوق در کشورهای پیشرفته، با این توصیف، سالها است که دربهای خود را به روی رشته‌های نوین گشوده اند؛ دانشجویان امروز که حقوقدانان فردا هستند مبانی نظری این رشته‌ها را می‌آموزند و در راستای نهادینه شدن آن گام بر می‌دارند.
حقوق ساختمان با تاخیر به ایران رسید و هم اکنون مراحل رشد خود را سپری می‌کند. ایرانیان از قرن‌ها پیش با مفاهیم و اصول کلی مربوط به معماری از قبیل منع اشرافیت و احترام به حریم خصوصی [2]، مهار انرژی و استفاده بهینه از آن، لزوم سازگاری ساختمان با اقلیم و شرایط آب و هوایی منطقه و بهره مندی از مصالح بومی آشنا بودند. قوانین گوناگونی در باره مدیریت شهری، توسعه معابر، مسکن و ساختمان پس از مشروطه و تشکیل مجلس شورای ملی به تصویب رسید. بانک ساختمانی از جمله موسسات مالی فعال در صنعت ساختمان بود که طبق قانون اعطای اختیارات مصوب سال 1332 به دولت دکتر محمد مصدق تاسیس شد. این بانک بعدها به سازمان مسکن تغییر نام داد. اهمیت مسکن و ساختمان بتدریج فزونی یافت و بدین ترتیب زمینه تشکیل وزارت آبادانی و مسکن به سال 1342 فراهم گردید. اهداف گوناگونی برای این وزارت خانه تعریف شد که از آن میان می‌توان به تهیه و اجرای طرح‌ها و برنامه‌های تهیه مسکن و خانه‌های سازمانی و تهیه و اجرای طرح‌های ساختمانی وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی اشاره کرد. سالهای 1351 تا 1353 قوانین مهم زیر در رابطه با مسکن و شهرسازی به تصویب رسید که این امر نشانگر توجه دولتمردان به نظام شهرسازی و نظم بخشی خردمندانه به فضای سرزمین بود:
- قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری مصوب 1351؛
- قانون نظام معماری و ساختمان مصوب 1352؛
- قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی مصوب 1353.
قانون نظام معماری و ساختمان مرکب از 15 ماده به عنوان نخستین قانون منسجم در رابطه با ساختمان و معماری در بردارنده موضوعات مهم زیر بود:
ساختمان به این ترتیب جایگاه ویژه ای در قانونگذاری کسب نمود و زمینه شکل گیری حقوق ساختمان فراهم شد. نباید پنداشت که قانون با حقوق هم معنا است ؛ قانون از منابع حقوق به شمار می‌آید. رویه قضایی، عرف و نظریه عالمان حقوق از دیگر منابع آن محسوب می‌شود. نظام حقوقی ایران در ارتباط با معماری و ساختمان با بهره مندی از مطالعات تطبیقی، ظرفیت‌های قانون اساسی و قوانین عادی، فتوای فقیهان نوگرا، نظریه‌های حقوقدانان و آراء مستدل و استوار دادرسان دادگاه‌ها و طبقه بندی قوانین و نقد و بررسی سازمان یافته آنها بارور و شکوفا می‌شود.
قوانین شهرسازی و معماری، هم اکنون، شایسته احترام و توجه بیشتری هستند. ما بیش از هر زمان دیگری نیازمند قوانین بر آمده از درون جامعه و مجریان وفادار به آن هستیم. برای رسیدن به یک جامعه قانونمدار و عدالت محور باید در اندیشه خلق قوانین شفاف، تحقق پذیر، تفسیر ناپذیر، جامع و کامل بود. تا رسیدن به وضع مطلوب باید به قوانین موجود وفادار ماند و سنت قانونپذیری ر ا نهادینه کرد. قانونمداری و اصل حاکمیت قانون مانع پیدایش خودکامگی می‌شود و احساس امنیت و امید را افزایش می‌دهد.
اصل حاکمیت قانون نوع خاصی از کشورداری است که دولت، به موجب آن، از یک رژیم حقوقی مشخص پیروی می‌کند در چنین نظامی از یک سو حاکمیت باید از ابزارهای حقوقی مجاز بهره‌گیری نماید و از سوی دیگر شهروندان از حق توسل به نهادهای حقوقی ناظر، برای جلوگیری از سوء استفاده حاکمیت برخوردار شوند. سلسه مراتب هنجارها، در نظام قانونمدار، نقش اساسی و کلیدی ایفاء می‌کند، چه اینکه تمامی نهادهای اداری ملزم به رعایت هنجارهای متعالی می‌باشند و پیروی نهادهای اداری از قانون با نظارت عملی دادرسان مستقل تشخیص داده می‌شود. حاکمیت قانون فراتر از هنجارهای قانونی است و ایجاب می‌کند که اصول و ارزش‌های شناخته شده رعایت شوند که این امور شامل حقوق شهروندی و آزادی‌های بنیادین می‌شود.
نظام شهرسازی و ساخت و ساز بدون اصل حاکمیت قانون در هم می‌ریزد. ایجاد ساختمان‌های مقاوم و سازگار با ضوابط بهداشتی، شهرسازی و زیست محیطی، حق همجواری و حریم خصوصی بخشی از اهداف حقوق ساختمان به شمار می‌آید. شهروندان، در فرایند رسیدن به این هدف‌ها، نقش‌های اساسی را بر عهده می‌گیرند و از پیروان بی تفاوت به ناظران پرسشگر و حساب خواه تبدیل می‌شوند. نهضت شهروند سازی، شوربختانه، آغاز نشده و منفعت طلبی به نحو گسترده ای شهرسازی و فعالیت‌های ساختمانی را در بر گرفته است. سازندگان و مالکان به آسانی از مزایای تراکم مازاد ساختمانی، تغییر کاربری، تفکیک غیر مجاز اراضی و تخلفات ساختمانی نمی‌گذرند . چگونه می‌توان رفتار‌ها را تغییر داد و دگر خواهی را جایگزین خود خواهی کرد؟
دانایی سر آغاز حرکت و تحول است. درک عمیق شهرداران، فرمانداران، بخشداران و اعضای شوراهای اسلامی شهرها از فلسفه قدرت و حق، مفاهیم عدالت اجتماعی، منع تبعیض، حرمت مالکیت خصوصی و اهمیت نظم عمومی زمینه ساز حرکت به سوی عدالت شهری است. ما باید از رابطه اخلاق، حقوق و ساختمان بیشتر سخن بگوییم و انسان محوری را کانون برنامه ریزی قرار دهیم. خوشبختی یک مفهوم فردی نیست و چهره ای اجتماعی به خود گرفته است. هنگامی که شرکت‌های بزرگ ساختمانی، انبوه سازان و مالکان چشم بر روی منافع ناشی از تخلفات ساختمانی می‌بندند و فاداری خود را به الزامات ساختمانی نشان می‌دهند قانونمداری در شهرسازی نمایان می‌شود.
دولت خوب کمتر فرمان می‌دهد و قوانین مزاحم را حذف می‌کند. ساختمان در برابر مجموعه ای از قوانین متراکم و گاه ناسخ و منسوخ و پراکنده قراردارد. الزامات ساختمانی ریشه در ضابطه‌هایی دارد که توسط مراجع گوناگون از قبیل شورای عالی شهرسازی و معماری، کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی، شهرداری‌ها، شوراهای اسلامی شهرها، شورای نگهبان، هیات دولت و بخشنامه‌های وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور تهیه می‌شود. مجموعه گسترده ای از آرای هیات عمومی دیوان عدالت اداری که پیوسته در حال فزونی است به این فهرست اضافه می‌شود و بدین ترتیب دست یابی به قوانین معتبر و رویه‌های قضایی برای مجریان قانون دشوار می‌شود.
هنگامی که ضابطه محوری جایگزین قانون محوری می‌شود بیم تعدی به حریم قانونگذاری توسط مقامات اجرایی، فزونی می‌یابد و حقوق بنیادین مردم از قبیل مالکیت تهدید می‌شود. قانون اساسی میثاق ملی و پیمان مقدس ملت با دولت است. قوه مقننه تنها مرجع محدود کننده حق‌ها برای تامین منافع عمومی است . کاستی قانون را باید قانونگذار جبران نماید و ابهامات آن را از طریق تفسیر بزداید . قوه مجریه و شوراهای اسلامی در فرایند تدوین آیین نامه‌ها و مصوبات نباید به حریم قوه مقننه تجاوز نمایند.
بخش قابل توجهی از نیروی دیوان عدالت اداری طی سالهای گذشته صرف رسیدگی به ابطال تصمیمات ادارات دولتی و مقامات محلی ( شوراها و شهرداری‌ها ) در زمینه شهرسازی و ساختمان شده است. مجموعه قوانین سالیانه که آرای هیات عمومی دیوان عدالت اداری در آن منتشر می‌شود هر سال قطور تر و بر شمار ابطال مصوبات غیر قانونی که از جهت عنوان دعوا شباهت‌های زیادی بین آنها وجود دارد افزوده می‌شود. شورای اسلامی شهر مرجع تغییر مقررات ساختمانی از قبیل افزایش سطح اشغال، تراکم و کاربری و نصابهای تفکیکی و یا صدورپروانه با اسناد عادی نیست. آیا اعضاء این مجلس محلی به اصل صلاحیت محدود اختیارات شورا وفادار می‌مانند؟ ملاحظات حزبی و گروهی، منافع شخصی و نمایش قدرت آفت کار جمعی است و از اسباب بر انگیختگی انحراف از قدرت محسوب می‌شود. در چنین وضعیتی ناظمان تبدیل به عوامل بی نظمی می‌شوند.
استادان حقوق پیوسته در باره نظم بخشی به قوانین و شفاف سازی آن سخن گفته اند. حقوق ساختمان، شوربختانه، توجه آنان را بخود جذب نکرده است و مبانی نظری این شاخه حقوقی و همچنین حقوق شهرسازی و آمایش در کتابهای حقوقی بازتاب نیافته است. حقوق عمومی و خصوصی مرزهای مشترک دارند و برخی موضوعات میان رشته ای از قبیل ساختمان در محدوده این مرز بندی‌ها قرار می‌گیرند .
کشوری که به یک کارگاه بزرگ ساختمانی تبدیل شده وپیوسته بر شمار دعاوی مربوط به ساختمان و زمین افزوده می‌شود نیازمند منابع غنی حقوقی و مطالعات گسترده تطبیقی است. رخدادها، گاهی، از قانون پیشی می‌گیرند و قانون گذار را غفلت زده می‌کنند. سکوت، اجمال و ابهام قانون مانع رسیدگی، احقاق حق و رفع خصومت نیست و مجموعه قوانین و مشروح مذاکرات مجلس شورای اسلامی ( مجلس شورای ملی در گذشته ) برای دست یابی به اراده قانونگذار و تفسیر صحیح قضایی به کار گرفته می‌شود. دادگاه‌ها می‌توانند بر پایه تفسیر واقع گرایانه قانون را زنده نگه داشته و در باره مرافعات شهروندان بدرستی تصمیم گیری نمایند.
منابع فقهی و فتوای فقیهان نیز به موجب اصل 167 قانون اساسی در ردیف منابع طولی حقوق مورد استناد قرار می‌گیرد. ساختمان و شهرسازی نیازمند پژوهش‌های عمیق و گسترده فقهی به ویژه در باره مفهوم نوین مالکیت عمومی بر فضای شهری است. مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هر کجا بالا رود ( م 38ق.م و قاعده تسلیط). ساختمان‌های بلند مرتبه آسمان را خراش می‌دهند و بی آنکه محدوده فضایی آنان مشخص باشد بالا می‌روند. هم اکنون عطش توسعه عمودی شهرها و گسترش بی رویه آنها پیامدهای زیانباری همانند آلودگی کشنده و ترافیک‌های سنگین را بر جای گذاشته است. تصمیمات شورای نگهبان قانون اساسی در باره شهرسازی خلاقانه نبوده است. فقیهان این مرجع در باره حق مرغوبیت بر مرزهای تردید و دودلی باقی مانده‌اند [3] و با اعلام غیر شرعی بودن ماده 24 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347، شهرداری‌ها را از دست یابی به بخشی از منابع در آمدی خود محروم کرده اند[4].
حقوق ساختمان ربط وثیق با حقوق شهرسازی، محیط زیست و آمایش دارد. شهر از مجموع ساختمان‌های مسکونی، تجاری، اداری و خدماتی و... تشکیل می‌شود. ضوابط مربوط به کاربری، تراکم و سطح اشغال و همچنین مکان یابی مجتمع‌های بزرگ تجاری - اداری به حوزه حقوق شهرسازی مربوط می‌شود. بی توجهی به این ضوابط به ویژه تراکم فروشی و تغییر گسترده کاربری‌ها نظریه " شهر وحشی" را عینیت بخشیده است. با این همه، کوشش برای ایجاد " ساختمان سبز" و رعایت الزامات زیست محیطی در شهرسازی ادامه دارد . حقوق آمایش با تمام اهمیت و تاثیرات مثبت بر استعداد یابی سرزمین و تعادل بخشی به قطب‌های صنعتی، مسکونی، جهانگردی و صنعتی ناشناخته باقی مانده و حقوقدانان به قلمرو آن وارد نشده اند. بخش نخست کتاب به موضوع تعاریف و ارتباط حقوق ساختمان با مفاهیم همجوار اختصاص یافته است.
حقوق ساختمان بی ارتباط با زمین و نظام حقوقی حاکم بر آن نیست. خرید و تملک زمین برای اجرای برنامه‌های ساختمانی بدون شناخت مفهوم و تقسیم بندی اراضی که بر پایه ماهیت حقوقی ( عمومی، ملی، دولتی، وقفی، خالصه، خصوصی) و یا وضعیت عینی ( بایر، دایر و بایر) و همینطور شیوه‌های گوناگون تحصیل مالکیت ( عمومی و اختصاصی ) انجام می‌شود، دشوار است. دست یابی به مسکن برای اقشار کم در آمد جامعه به سبب بورس بازی و نوسانات قیمت زمین آسان نیست و این امر با سیاستهای کلی دولت در امور اقتصادی و هدایت سرمایه ها به سوی زمین به به عنوان بستر ایجاد ساختمان ارتباط دارد. بخش دوم کتاب در بردارنده مطالب مرتبط با نظام حقوقی زمین و مسکن است و این فرصت برای خواننده فراهم می‌شود تا با دیدگاه‌های انتقادی در باره شیوه ابطال اسناد مالکیت اراضی موات آشنا و در باره آن داوری نماید.
پروانه ساختمان از ابزار مهم نظم بخشی به فضای شهری محسوب می‌شود. مطالعات تطبیقی به ویژه آگاهی از نظام حقوقی فرانسه که پیوند دیرینه با حقوق ایران دارد سودمند و اثر گذار است. متخصصان هر دو شاخه شهرسازی و ساختمان این کشور در باره جایگاه حقوقی پروانه ساختمان نظریه پردازی کرده و منابع استناد پذیری بر جای گذاشته اند. مفهوم، آثار و مراجع صدور پروانه ساختمان در بخش سوم بررسی می‌شود.
ایران در طول تاریخ از خدمات معماران بزرگ و صاحب نام بهره برده است. دانشگاه‌ها، هم اکنون، نیروی‌های مورد نیاز برای عمران و توسعه کشور را تربیت می‌کنند. مهندسان ساختمان و رشته‌های مرتبط با آن طراحی و نظارت بر عملیات ساختمانی را بر عهده دارند. با وجود این، فعالیت‌های اجرایی در عمل توسط پیمانکارانی تجربی انجام می‌شود و مهندسان ( مجری ) ذیصلاح به سبب موانع عملی در کارگاه‌های ساختمانی مستقر نشده‌اند . تحلیل رابطه حقوقی مالکان، طراحان و مجریان و همچنین مسئولیت‌های قراردادی و خارج از قرارداد آنان با یکدیگر و اشخاص ثالث در بخش چهارم کتاب مطالعه می‌شود.
نام ایران در میان کشورهای حادثه خیز دنیا قراردارد ؛ شهرها و کانون‌های جمعیتی و زیستی این کشور از خطر رخدادهای ناگوار طبیعی و انسانی از قبیل زلزله، سیل در امان نیستند . آسیب پذیری ساختمانها اداری-تجاری در پی آتش سوزی ساختمان پلاسکو بخوبی نمایان شد. اقدامات کنونی دولت و شهرداری‌ها برای ایجاد شهر ایمن و ساختمان‌های مقاوم کافی نیست و باید تدابیر موثرتری در این باره اتخاذ و گام‌های بلندتری برداشته شود. نظام حقوقی حاکم بر وظایف و مسئولیت‌ها در این باره تحلیل و بخش پنجم کتاب به موضوع ساختمان‌های در معرض خطر اختصاص یافته است. گزارش هیات منتخب ریاست جمهوری به عنوان یک سند با ارزش در گستره حقوق ساختمان در قسمت پایانی این بخش جای گرفته است و مطالعه آن، بی تردید، برای دانش پژوهان مرتبط با حرفه ساختمان سودمند است.
حقوق ساختمان از موضوع ماهیت حقوقی و انواع قراردادهای ساختمانی غافل نمانده است. این نوع قراردادها، در اثر حاضر، به دو نوع اداری و خصوصی، تقسیم بندی می‌شوند. قراردادهای اداری بر پایه اصول رقابت پذیری، یکجانبه گرایی، مصلحت اندیشی و رعایت تشریفات شکل می‌گیرند. اصل حاکمیت اراده، در مقابل، زیر بنای قراردادهای خصوصی است. قراردادهای همبستگی ( مشارکت در ساخت، پیش فروش ساختمان و بی.او.تی ) به عنوان ابزارهای بر آمده از عرف و حقوق خارجی رابطه سازندگان و مالکان را سامان می‌دهد. بخش پایانی کتاب به این عنوان‌ها اختصاص یافته و دیدگاه دادرسان در باره آن مورد توجه قرار گرفته است.
نویسندگان حقوقی غالبا از شیوه‌های تحلیلی –توصیفی برای بیان مطالب استفاده می‌کنند. حقوق ساختمان بطور گسترده از این روش و همچنین نگاه انتقادی و تطبیقی برای بیان مطالب بهره برده است. قانون گریزی و تجاوز به حقوق عمومی در گستره ساخت و ساز و شهرسازی انسان را بی قرار می‌کند و ذهن جستجو گر را بسوی علل و پیامدها می‌راند. کاستی قوانین در عمل نمایان می‌شود و آرای دادگاه‌ها و شعبه‌های دیوان عدالت اداری، بدین سبب، معیار خوبی برای سنجش اعتبار قانون محسوب می‌شوند.
انتظارات جامعه حقوقی و مهندسی در شکل گیری اثر حاضر از نظر دور نمانده و تلاش شده تا زبان مشترکی بین این دو دانش کهن برقرار شود. واژه‌هایی از قبیل حق شفعه، تملیک، تملک ابطال، فسخ و انفساخ که از زبان عربی وارد قوانین ایران شده‌اند پر شمارند و درک معنای آن که ساختار قوانین و مقررات را شکل می‌دهند برای دانشجویان مهندسی عمران، نقشه برداری، شهرسازی، برنامه ریزی و مدیریت شهری دشوار است . ساده نویسی، برای فهم بهتر، اساس کار قرار گرفته است؛ باوجود این، توصیه می‌شود کتاب ترمینولوژی حقوق استاد محمد جعفر جعفری لنگرودی در کنار حقوق ساختمان قرار گیرد تا ذهن جستجو گر با مراجعه به آن معنا شناسی نماید و در مسیر ادارک درست به پیش رود.
حقوق یک دانش نظری محض نیست و دادگاه و دانشگاه به یک دیگر راه دارند. جنبه‌های عملی حقوق آشکارا در حقوق ساختمان و شهرسازی پدیدار می‌شود. این عقیده که بدون شناخت رویه قضایی درک کاملی از نظام حقوقی یک کشور حاصل نمی‌شود بر مبانی و اصول محکم منطقی و تجربی استوار است؛ آرای دادگاه‌های دادگستری، شعب دیوان عدالت اداری ایران، دیوان عالی کشور و شورای دولتی فرانسه، بر این پایه، به عنوان حقوق زنده جامعه بازخوانی ومطالعه شده است.