به تدریج که شهرنشینی رواج پیدا کرد، قدرت عمومی جهت رفاه شهروندان مجبور شد که آزادی مالکین اراضی مبتنی بر حق تسلط آنها بر املاک و اراضی را با وضع مقرراتی محدود نماید. البته در بادی امر، نقش قدرت عمومی، پلیسی و قاعده گذار بود؛ نقشی که می توان از آن به عنوان «شهرسازی نظارتی» یاد کرد که به سال 1312 برمی­گردد که ابتدا به منظور تعریض معابر برای ورود اتومبیل به بافتهای قدیمی شهر صورت گرفت و به تنظیم و تنسیق و ترمیم قالب­ها و تعیین قواعدی برای شهرسازی پرداخت.

این بینش بتدریج به علت به وجود آمدن مسائلی جدید تغییر یافت خصوصاً پس از پیروزی انقلاب و سیاست­های جدید انقلابی جهت حمایت از قشر مستضعف و زحمتکش و جلوگیری از بورس بازی زمین و داشتن مسکن متناسب. حق هر فرد در خانواده مسلمان باعث شد تا قوانین متعددی بعد از انقلاب در ارتباط با زمین به تصویب رسد از جمله لایحه قانونی لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران مصوب شورای انقلاب به تاریخ 5/4/1358 که متعاقباً اصلاحیه­ای در تاریخ 5/6/1358 از سوی شورای فوق و الحاقیه­ای به آن در تاریخ 25/9/1359 صورت گرفت سپس قانون اراضی شهری در تاریخ 27/12/1360 برای مدت 5 سال به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. متعاقباً به علت اتمام مدت در سال 1366، قانون زمین شهری که ماده (1) آن، به هدف از وضع این قانون اشاره کرده، می­گوید:

«به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن به عنوان یکی از عوامل عمده تولید و تأمین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهره­برداری هر چه صحیح­تر  و وسیع­تر از اراضی و همچنین فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجرای اصل 31 و نیل به اهداف مندرج در اصول 43 و 45 و 47 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تأمین مسکن و تأسیسات عمومی مواد این  قانون به تصویب می­رسد...»

در این راستا، سیاست دولت در سالهای بعد، تشویق سرمایه گذاران جهت احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری بوده و ماده 1 قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری (مصوب 24/3/1377) می­گوید:[1] «دولت مکلف است همه ساله حداقل ده درصد (10%) تعداد واحدهای مسکونی، شهری منظور شده در برنامه های پنج ساله توسعه اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی کشور را از طریق فراهم کردن تسهیلات لازم برای ساخت مسکن توسط وزارت مسکن و شهرسازی و عرضه به صورت استیجاری یا اجاره به شرط تملیک به متقاضیان واجد شرایط تأمین نماید».

پنجاه درصد (50%) اعتبار لازم جهت احداث واحدهای مسکونی موضوع این قانون همه ساله در بودجه عمومی منظور و بقیه اعتبار از طریق تسهیلات بانکی تأمین می شود. ضمناً، طبق همین قانون به دولت اجازه داده شده تا واحدهای احداثی را به شهرداری­های مربوطه واگذاری نماید تا زیر نظر شورای شهر به افراد واجد شرایط واگذار گردد. سازندگان مجتمعهای مسکونی دارای 6 واحد استیجاری و بیشتر نیز از طریق اعطای اولویت در واگذای اراضی، اعطای تخفیف در بهای واگذاری اراضی، تقسیط بهای اراضی، اعطای تسهیلات بانکی و تقبل بخشی از سود تسهیلات در دوره مشارکت مدنی و فروش سهم الشرکه بانک، فروش اقساطی، صدور مجوزهای قانونی و سایر اقدامات ضروری به نحو فوق از بعضی تسهیلات استفاده می کنند.

مجتمعهای مسکونی دارای بیش از 3 واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن ساخته شده چنانچه حداقل به مدت 5 سال تمام به اجاره واگذار شود، علاوه بر استفاده از مزایای مسکن اجتماعی و حمایتی، در طول مدت اجاره از صد در صد مالیات بر درآمد املاک استیجاری معاف و از بابت هزینه حق الثبت مربوط به اعطای تسهیلات بانکی، مشمول تبصره ماده (1) قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 می­گردند.شههرداری موظف است برای متقاضیان فوق، پروانه ساختمانی صادر کند و در پروانه ساخت و گواهی عدم خلاف و پایان کار، عبارت «ساختمان استیجاری با مدت معلوم» را درج نماید. ادارات ثبت اسناد و املاک نیز در صورتمجلس تفکیکی این گونه ساختمانها باید عبارت یاد شد ه را قید کنند.

می­بینیم که مداخلات دولت پس از انقلاب بسیار فعال بوده و از نقش برنامه ریزی در برنامه­های شهری به نقشی فعال تبدیل شده است. البته نباید جنبه­ای که خود دولت در شکلهای مختلف برای تأسیس ساختمانها و تأسیسات عمومی و عمرانی برای اجتماعات شهری و اشخاص حقوقی زیر مجموعه خود فراهم می­سازد را فراموش کرد. در این راستا به قدرت عمومی اجازه داده شده که در صورت نیاز و ضرورت بتواند املاک اشخاص را سلب مالکیت نموده و به تملک خویش درآورد. زمانی قدرت عمومی می­تواند به این عمل مبادرت ورزد و بدون رضایت مالک، حقوق عینی او را تصاحب نماید که این امر، ضرورت داشته باشد یعنی زمانی که تصاحب در راستای اجرای یکی از برنامه­های معتبر و ضروری بوده و نیاز قدرت عمومی به ملک مذکور برای اجرای برنامه های خویش مسلم باشد.

تحول حقوق شهری در سالهای اخیر باعث شده که این حقوق به مسائل املاک و زمین چرخش پیدا کرده و قوانین بسیاری به این منظور وضع گردد. بدون شک در هیچ دوره­ای، مسئله زمین و املاک در شهرسازی نادیده گرفته نشده، به طوری که تمام مسائل مربوط به شهرسازی مشروط به وضعیت حقوقی زمین به عنوان محل ساخت و ساز شده و حقوق املاک و زمین، زیر بنای حقوق شهری گردیده است.

قدرت عمومی برای اینکه بتواند سیاست­های خود را اعمال نماید، به یک سری ابزارهایی احتیاج دارد که با استفاده از آنها بتواند در جهت اجرای سیاستهای خود و بالنتیجه رفع نیازهای عمومی اقدام کند.

جهت اعمال اقتدار عمومی در شهرسازی همواره این احتمال وجود دارد که حقوق شهروندان در معرض تضییع قرار گیرد لذا بایستی قانون­گذاران با وضع مقرراتی بین منافع عمومی و منافع و حقوق شهروندان، تعادل و آشتی برقرار نمایند و به گونه­ای عمل شود که علاوه بر تلاش جهت اجرای بهینه برنامه­ها و سیاستها، موارد سلب و محدودیت حقوق شهروندان به حداقل رسد.

ابزارهایی که قدرت عمومی در دست دارد در دو مقوله قابل مطالعه می­باشد؛ یکی از این ابزارها، قوانین و مقررات موجود و دیگری، نهادهای مختلفی می­باشند که قدرت عمومی برای اعمال سیاست­های خود ایجاد نموده است. از طرفی قدرت عمومی با وضع سیاستهای کلی و کلانی که در قوانین و مقررات موجود منعکس نموده، به مباحث بنیادین و اساسی و زیربنائی مثل مقوله عرصه عمومی، نظم عمومی، مدیریت شهری، طراحی شهری پرداخته و از طرف دیگر جهت اجرای صحیح سیاستهای فوق، از بدو امر به  نظارت بر ساخت و سازهای شهری می­پردازد. به علت اهمیت موضوع و اینکه قدرت عمومی پا را فراتر از قوانین و مقررات نگذارد، قوه قضائیه (دیوان عدالت اداری) بر اعمال آن  نظارت می­نماید. رویه قضایی دیوان عدالت اداری در این مقوله به غنای حقوق شهری افزوده است.

موضوعی که هسته مرکزی امور شهری و شهرسازی را تشکیل می دهد کارآیی و کارآمدی اداره شهر و وجود تأسیسات حقوقی و نهادهای مختلف به منظور پشتیبانی از این مدیریت­ها می باشد. امروزه ثابت شده که دولتها به تنهایی از عهده پاسخگویی به توقعات و انتظارات مردم بر نمی آیند و کارآمدی و موفقیت آنها مرهون توفیق در تقویت عدم تمرکز محلی و مدیریت شهری می باشد. انتظار شهروندان از اداره­کنندگان شهر، کارآمدی در مدیریت شهری و رفع معضلات آن و ایجاد محیطی مناسب برای زندگی است. در راستای ایجاد نظام حقوقی متناسب با امور شهری و شهرسازی آنچه که طی سالهای اخیر و خصوصاً از ابتدای دهه 1380، نظام قانون­گذاری کشور ما را تحت تأثیر قرار داده، مقوله چشم انداز 20 ساله نظام و سیاست­های کلی است که مستند به بند اول اصل 110 قانون اساسی بوده و از سوی رهبری و با مشورت مجمع تشخیص مصلحت نظام صادر می­شود. این مصوبات طی سالهای اخیر توانسته به عنوان منبعی در ایجاد، تغییر و توسعه حقوق شهری و شهرسازی در کشور تأثیر به سزایی داشته باشد.

حقوق شهری در کشور ما در ابتدای راه است و برای اینکه بتواند تبدیل به ساختاری مستحکم شود نیاز دارد که ابتدا از سوی جامعه حقوقی مورد استقبال قرار گرفته و قوانین و مقررات مربوط به آن مورد بحث و تجزیه و تحلیل قرار گیرد. به همین دلیل، اینجانب در دوره دکتری حقوق عمومی و در درسی که به تحلیل آراء دیوان عدالت اداری می­پردازد، مسئله حقوق شهری را انتخاب نمودم زیرا در هیچ یک از دوره­های تحصیلی چه در دوره کارشناسی و کارشناسی ارشد به این مسائل پرداخته نشده و این رشته مغفول مانده است، در حالیکه اهمیت این رشته از حقوق بر کسی پوشیده نیست. جا دارد از دانشجویان دوره دکتری که زمینه بحث و بررسی پیرامون سرفصلهای این درس را در کلاس فراهم نموده و نیز اینجانب را در تألیف این کتاب یاری رساندند بی نهایت تشکر و قدردانی نمایم.

مسئله دیگری که حائز اهمیت است، دانستن جایگاه حقوق شهری در میان سایر رشته­های حقوقی می­باشد؛ موضوعاتی که اساس این رشته را تشکیل می­دهند قبلاً به عنوان مسائل مرتبط با حقوق اساسی و اداری مورد بحث قرار می­گرفتند اما امروزه مسائل خاص در این رشته مطرح شده که بدیع بوده و در سایر حوزه ها نظیر آن یافت نمی­شود. در گذشته از آنجا که در کشور ما، اداره شهرها و بلاد اسلامی به شکل سنتی جزو وظایف زمامداران منصوب از سوی حکومت بوده، قواعد و احکامی که در فقه حکومتی یا فقه عمومی برای اداره جامعه وجود داشت، مدیریت و اداره شهرها را نیز در برگرفته و برای صیانت از بلاد و شهرهای اسلامی و تنظیم روابط بین حکومت و مردم به کار گرفته می­شد. این قواعد با وجود اینکه در نوع خود مترقی و راه گشا بود اما تحت عنوان احکام و قواعد دستوری و اعطایی، زمامداران را موظف به حدودی می­نمود که این حدود همان رعایت حقوق و آزادیهای مردم و شهروندان بود. البته در آن زمان نیز مباحثی همچون مشارکت دادن و طلب مشورت از مردم در اداره امور شهرها و روستاها مطرح بود اما مباحث نوینی که طی سده ها و دهه های اخیر در دنیا و عمدتاً در ممالک اروپایی مطرح شده و طی آن، منشأ و منبع مقبولیت و مشروعیت حکومتها مورد تردید و بازنگری قرار گرفته، آثار خود را بر حوزه های علم حقوق گذارده و جابه جایی هایی را در آن موجب شده است.

اهمیت یافتن مقولاتی همچون حاکمیت مردم و برتری حقوق مردم و پاسخگو نمودن دولت، به مشروعیت و اقتدار حکومت معنا و شکلی نوین داده و سرنوشت حقوق عمومی را متحول کرده است. در همین راستا، اندیشه­های جدیدی در زمینه حکمرانی، نظم عمومی و عرصه عمومی مطرح شده که حقوق شهری را از سایر شعبات حقوق متمایز ساخته است. با این ملاحظات، حقوق شهری می رود که با اتکا به نظریات و دکترینهای حکمرانی نوین، منابع متنوع، مقولات پیچیده از حقوق و آزادیهای شهروندی و ساختار دولتی -  مردمی، در عرصه­ای تحت عنوان «عرصه عمومی» تحقق یافته و برجسته گردد. به هر حال مسائل خاص جدید، این رشته را از رشته های حقوق عمومی خارج نمی سازد.

این کتاب در سه فصل تبیین شده است؛ فصل اول به مفاهیم و کلیات پرداخته و ضمن بررسی مفهوم شهر و شهرسازی و تحولات آن، به بررسی وضعیت حقوق شهری در ایران و سپس به مدیریت شهری و طراحی شهری و نهایتاً منابع درآمد شهری اختصاص یافته است.

در فصل دوم، حقوق فردی در اعمال اقتدار عمومی در شهرسازی مورد بحث واقع شده و ابتدا حقوق فردی از جمله حق مالکیت و حق داشتن مسکن مناسب و  محیط زیست سالم بحث شده و نیز حقوق معلولین در آئینه حقوق شهری مورد بررسی قرار گرفته است.

در فصل سوم، ابزارها و نحوه اعمال قدرت عمومی به رشته تحریر در آمده که ابتدا نهادهایی که قدرت عمومی را در زمینه شهرسازی اعمال می­نمایند را مورد مطالعه قرار داده­ایم و سپس نحوه اعمال قدرت عمومی از طریق نظارت بر ساخت و سازها و نهایتاً آسیب شناسی و چشم انداز دخالت قدرت عمومی در شهرسازی و ساختمان به تفصیل بیان گردیده است.